不動産の売却で売主が決済前に亡くなってしまったら?
不動産の売却を行うと、不動産の所有権は売主から買主に移ることになります。
しかし、こんな場合にはどうなるでしょうか?
Aさんは、高齢で持病の経過も芳しくなかったため子供たちに田舎の土地を残しても処分に困ると考え生前に処分したいという意向があった。
Cさんに売却する旨の売買契約を締結。
売買契約では、一か月後の決済を予定していましたが、決済予定日の5日前にAさんの容体が急変し、お亡くなりに・・・
Aさんの相続人である息子(B)は、父親が亡くなってから、初めて土地の売買契約締結の事を知りました。
Aさん(父親)が決済直前に死亡してしまった場合、相続人である息子(B)はどうすればよいのでしょうか?
売買契約を締結している場合、仮に売主の方が亡くなってしまったとしても、その契約は有効です。
売買契約が締結したことにより、売主と買主の双方に履行義務が生じます。
売買契約締結後の双方の履行義務は、売主は不動産の引き渡し、買主は代金の支払いとなります。
もし、売主が亡くなってしまった場合には、売主の相続人の方がこの履行義務を果たす必要があります。
つまり、上記事例による相続人Bは、相続により父親Aの売主としての地位を承継する形となります。
そのため、決済日の直前の死亡となれば、相続登記をする必要があります。
しかし、相続登記を行う時間的余裕が限られるため、実務上では決済日の延期申し出を行い、契約を履行することになります。
ただし、契約には相手が当然います。
買主のCさんが延期の合意に応じず、違約金の要求をしてくる可能性もあります。
売主から決済日の延期合意が申し入れられても、買主は返済日を延期する義務はありません。
ですが、父親から売買契約締結を聞いていない相続人Bは、急いで相続登記の準備をしたとしても間に合いません。
このような場合でも違約金を支払わなければいけないのでしょうか?
民法では下記のような定めがあります。
≪新民法415条1項但し書き≫
債務の不履行が契約や取引上の社会通念に照らして相手方の責めに帰することが出来ない事由によるものである時は違約金の請求はできない。
相続人Bは契約履行にあたって、少なくとも次のことを確認する必要があります。
・被相続人が締結した契約の有無
・有効性の調査
・必要書類
時間の余裕もないため、被相続人の債務を履行できなかった場合、取引上の社会通念に照らし違約金の請求が認められない場合があります。
※責任が無いということは、債務を履行できなかった人が主張立証しなければなりませんので注意が必要
ですので、買主Cには決済期限の延期に応じる義務はありませんが、相続人Bが違約金を必ずしも支払わなければならないわけではありません。
このように相続登記が必要となるケースでは、売買代金の決済日までに様々な手続きを済ませなければならない可能性があります。
万が一のトラブルの予防のためにも、早めの不動産売却を検討しても良いかもしれません。
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関東ハウジング株式会社
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